编辑　黄碧梅　记者　王炜　李刚

　　专家　刘洪玉（清华大学房地产研究所所长）

　　新闻事件

　　对于保障性住房管理来说，准入的把关是一个难题，而如何让不应继续享受保障的住户及时退出，更是难上加难。

　　近日，记者从广州市住房保障办获悉，《广州市保障性住房小区管理扣分办法（试行）》已完成起草并正在进行内部意见征集。这一办法，试图为破解这一难题提供可操作性的标准。

　　办法列出6项严重违规行为，包括：擅自将廉租房转让、转租、出借、调换的；擅自将经济适用住房出租、出借的；无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的；无正当理由连续空置廉租房3个月以上的，等等。这6项违规行为的扣分值定为20分，违反一条即被取消享受保障房资格。

　　此前，各地方也纷纷探索规范保障性住房管理的办法。今年7月北京市发布《关于廉租住房实物配租管理若干问题的通知》，6月1日起厦门施行《厦门市社会保障性住房管理条例》，上海试点推行“居民收入核对系统”用于廉租房申请人收入核对等，都对保障房的退出机制做出相关规定。在全国范围内，破除保障性住房“一保终身”局面，建立切实可行的保障房退出机制已渐成趋势。

　　一问：为何要设退出机制

　　编辑：今年以来，各地关于保障性住房规范管理的办法密集出台，对保障房的退出机制如何能得到切实执行进行各种探索，媒体和公众也对此广泛关注。为什么这个问题会引起如此重视？

　　李刚：广州市住房保障办住房管理处副处长王秋平介绍说，广州市扣分办法的起草主要是为了杜绝“假穷人”骗购骗租保障房行为，同时也为了规范保障住户日常生活行为，逐步建立保障房退出机制。

　　王炜：应该看到，保障性住房是一种公共资源。目前公共资源十分有限，必须分配给最需要的人。因此，不符合条件的家庭，理应“退出”。

　　需要退出保障房的情况大致分为两种。一是原本居住保障房的低收入家庭收入状况发生改变，比如子女踏上工作岗位等，不再符合住房保障对象的条件。但这种情况相对较少。但随着针对新就业人员的公共租赁房制度开始实施，因收入状况改变而需要退出的情况就会经常出现。另一种是将保障房空置、转租甚至转售，违反相关规定，不合理地占用公共资源，也应该退出。今年以来在各地已经出现这样的例子。

　　保障房退出虽然目前还不是大问题，但随着廉租房保障范围扩大，情况也会更加错综复杂。因此，从完善制度的层面，现在就着手建立合理的退出机制，也是未雨绸缪。刘洪玉：保障性住房政策是政府提供较低价格或租金的房子，或直接提供补贴，进而使保障对象具备获得基本住房条件的能力。鉴于住房保障对象的收入水平会随时间发生变化，保障性住房又占用了公共资源，因此从住房保障的政策目标，以及对公共政策的公平性和效率要求出发，必须要建立保障性住房的退出机制。

　　二问：执行难问题如何解决

　　编辑：从一些地方的经验来看，保障房的退出机制存在执行难的问题，特别是采取实物配租方式的地方，住进去容易，让搬出来就比较难，处理不好还会引发一些问题。这怎么解决？

　　王炜：保障房的退出分为两个层面，两个层面都面临很大困难。

　　一是认定什么样的家庭应该退出。其核心是对家庭收入状况变化的了解。目前大多数城市主要靠上门家访获取信息，不仅滞后，准确度差，也增加了基层的工作压力。青岛等地建立的住房、银行、税务、公安相关联的信息系统，有助于改变这种状况。

　　二是操作层面。过去以租金补贴为主要的保障方式，“退出”相对简单，直接停止发放补贴就可以。现在实物房源建设规模不断加大，实物配租将成为住房保障的主流。怎样让不符合条件的家庭“搬家”，是非常现实非常困难的问题。

　　目前大多数地方的实物配租退出机制也仅停留在制度层面，实际操作中是否可行依然是问号。尽管几乎所有城市都规定，如果不符合条件的家庭不愿退出，可以通过法律途径，甚至申请强制执行。但在现实中，用强制手段很难。以厦门市为例，厦门历年累计退出廉租房628户，其中626户是享受租金补贴的家庭，仅有2户是从实物配租房退出。

　　退出并非完全没有办法，为避免社会矛盾，退出并不一定局限于搬家的方式，也可以随着承租户收入状况的改善，不断提高租金的标准。这种方式目前在厦门、北京、上海等城市已经开始操作。比如在厦门，承租保障房的住户按市场租金甚至高于市场租金的标准交房租，政府则根据家庭收入水平不同，分别给予不同比例的补贴，收入越低，补贴越高。一旦承租户不再符合条件，直接停止发放补贴，租金杠杆自然会让承租户权衡，直至退出。实际上，这是一种以实物的方式建设，以补贴的方式租赁的保障模式，结合了实物配租和租赁补贴两种模式的优点。同时也意味着政府既要投入建设资金，又要投入补贴资金。在厦门这样财政比较宽裕，人口少、保障对象人数也少的城市可以实施，对大多数城市，要做到这一步还有很长的路要走。

　　刘洪玉：当入住家庭的收入提高而不应该继续享受政府保障时，难以及时退出，这几乎是所有国家公共房屋面临的问题。解决办法也是各种各样，有的国家和地区采用退出激励方法，比如鼓励租住廉租房的家庭优先购买经济适用住房；有的规定保障对象需隔年申报收入，超出标准后需加倍支付租金甚至解除租约，而采用欺骗手段获取保障性住房时要追究法律责任甚至判刑等。

　　不过不管采用何种方式，很难彻底杜绝不能及时退出的现象。国际上对公共住房的退出管理，越来越倾向于采用退出激励方式。

　　三问：退出如何实现“软着陆”

　　编辑：保障房如果被收回，住户怎么办？在一些大城市，即使收入小幅度提高，要按照市场价格自己来解决住房还是比较难的。从保障房退出以后会不会成为新的“夹心层”？

　　李刚：考虑到保障房一般涉及低收入群体，广州市住房保障办表示，初步拟定在过渡期间，临时为被处分的保障房家庭提供一处中转房，居住时间若干个月，不过面积比正式的经济适用房、廉租房要小，甚至无独立的厕所和淋浴间。

　　王炜：目前我国住房保障的覆盖面还很小，处于起步阶段。首要问题还是如何扩大保障范围，解决低收入家庭的住房困难。因此在设计退出机制的时候，也必须充分考虑到，低收入家庭的收入状况不稳定，很可能再度返贫。因此必须留出一定的余地，而不是收入状况稍有改变，就把人“赶走”。

　　现在一些城市在退出时限上给予低收入家庭“延长期”，就是比较人性化的方式。北京、常州等地规定，承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的，可以申请6个月左右的延长期，延长期内租金不再享受优惠或补贴。这样，即使情况发生变化，也有周转的余地，不用折腾低收入家庭频繁搬家。

　　此外，建议各地加紧制定低收入家庭的认定方法，不要以某一个时点的收入来认定，而以一个时期的状况来认定。比如家庭收入提高，如果能持续一到两年，再确定其脱离低收入家庭。总之，一切住房保障的政策，都应该以保障对象的利益为第一出发点。